Sind die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges nicht erfüllt, bleibt dem Vermieter immer noch die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung, auch wenn die Anforderungen an das Ausmaß des Zahlungsrückstandes für eine fristlose Kündigung nicht erfüllt sind.

Geklagt hatte ein Vermieter, der von seinem Mieter eine höhere Heizkostenvorauszahlung verlangte, diese aber mehr als ein Jahr lang nicht bekam und deshalb den Vertrag fristgemäß kündigte. Nach Verurteilung des Mieters zur Zahlung kündigte der Vermieter das Mietverhältnis erneut fristgemäß und verlangte Räumung, weil der Mieter eine komplette Monatsmiete in dem Monat nicht zahlte, in dem das Zahlungsurteil rechtskräftig wurde.

Der BGH gab der Räumungsklage des Vermieters nun statt. Der Mieter könne sich nicht auf die ihn schützenden Vorschriften zur außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsrückstandes berufen. So habe der Gesetzgeber in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB angeordnet, dass für die ersten zwei Monate nach Rechtskraft eines Zahlungsurteils der Vermieter das Mietverhältnis nicht fristlos lösen könne. Dies gelte nicht auch für die ordentliche Kündigung, da hier der mit der Norm verfolgte Schutzzweck ohnehin nicht greifen würde. Allerdings liege erst ein Kündigungsgrund vor, wenn der Mieter mit einer Monatsmiete im Rückstand sei und der Verzug länger als einen Monat dauert, so die Richter.

BGH, Urt. v. 10.10.2012 – VIII ZR 107/12