Der BGH hatte sich jüngst mit einer sehr spannenden Frage zu beschäftigen: können die erhöhten Warmwasser- und Heizungskosten, die auf Grund vieler leerstehender Wohnungen entstehen, auf die Mieter umgelegt werden?

Die Beklagte hatte in einem Mehrfamilienhaus eine Wohnung der Klägerin angemietet. Da dieses bald abgerissen werden sollte, waren nur wenige Wohnungen des Hauses bewohnt. Die Warmwasser- und Heizungsanlage war allerdings auf eine Vollbelegung des Hauses ausgelegt, weswegen sie bei nur wenigen Mietparteien uneffektiv arbeitete. Dadurch kam es für die Mieter zu erhöhten Kosten: die Betriebskosten setzten sich zu 50 % aus ihrem Verbrauch und zu 50% aus der Umlage aller Mietparteien, in Abhängigkeit von der Wohnfläche. Daraus ergab sich für die Beklagte ein Verbrauchskostenanteil von 1.195,06 €. Hiervon stellte die Klägerin ihr „aus Kulanz“ allerdings lediglich die Hälfte (597,53 €) in Rechnung. Die Beklagte weigerte sich nun, diese Kosten zu tragen.

Das Berufungsgericht wies die Klage zurück und wendete § 9a HeizkostenV analog an. Danach dürfen Verbrauchskosten, die aus technischen Gründen unverhältnismäßig hoch sind, nicht auf den Mieter umgelegt werden. Der BGH sah das etwas anders: für eine Analogie muss die Interessenlage ähnlich dem Fall sein, auf den die entsprechende Norm analog angewendet werden soll und einer planwidrigen Regelungslücke. Hier sei es nach Aussage des BGH jedoch so, dass die Heizungsanlage lediglich „unwirtschaftlich“ arbeite, was nicht mit einer technischen Störung zu vergleichen ist. Allerdings sei eine Kürzung der Kosten nach dem Gebot von „Treu und Glauben“ möglich. Diese Kürzung müsse jedoch nicht über die von der Klägerin bereits vorgenommene Kürzung von 50 % der Kosten hinausgehen.

Das Urteil wird bereits jetzt hart vom Deutschen Mieterbund kritisiert.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.12.2014 – VIII ZR 9/14